Anhang des Jahresabschlusses 2021

A. Allgemeine Angaben

Die Hanseatische Baugenossenschaft Hamburg eG mit Sitz in Hamburg ist im Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Hamburg unter GnR 797 eingetragen. 

Der Jahresabschluss zum 31.12.2021 wurde unter Anwendung der Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) und der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 16.10.2020 (JAbschlWUV) aufgestellt. Für die Gewinn-und-Verlust-Rechnung erfolgte die Aufstellung nach dem Gesamtkostenverfahren, gemäß § 275 Abs. 2 HGB.

B. Erläuterung zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bei der Aufstellung der Bilanz sowie der Gewinn-und-Verlust-Rechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Neu angeschaffte Softwareprodukte, die entgeltlich erworben wurden und deren Anschaffungskosten 1.000 Euro übersteigen, werden unter den immateriellen Vermögensgegenständen ausgewiesen und mit 33,3 Prozent abgeschrieben. Für Lizenzen, welche im Rahmen der im Unternehmen eingesetzten wohnungswirtschaftlichen Software erworben wurden, wird die Restnutzungsdauer anhand der vertraglichen Laufzeit des ERP-Hauptnutzungsvertrages ermittelt.

Grundlage für die Bewertung der Sachanlagen sind die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. Bei der Bemessung der Abschreibung, die linear erfolgt, wird bei gemischt genutzten Gebäuden auf eigenem Grund und Boden eine Nutzungsdauer von 70 Jahren unterstellt. Die Garagen bei den Wohnbauten sowie den Geschäfts- und anderen Bauten werden einheitlich auf der Basis einer 40-jährigen, die Außenanlagen auf der Basis einer 10-jährigen Nutzungsdauer abgeschrieben. Eine Ferienwohnung wird mit 2,0 Prozent abgeschrieben.

Nachträgliche Herstellungskosten, aufgrund baulicher Maßnahmen, werden auf die Restnutzungsdauer der entsprechenden Gebäude verteilt. Bei umfangreicheren baulichen Maßnahmen in Form von Neubau unter Verwendung der Altbausubstanz wird die Restnutzungsdauer des Gebäudes auf 50 Jahre neu festgesetzt. Liegen Beschlüsse für den Abriss von Gebäuden vor, wird die Restnutzungsdauer entsprechend verkürzt.

Wohngebäude auf Grundstücken mit Erbbaurecht werden längstens auf die jeweiligen Laufzeiten der Erbbaurechte abgeschrieben. Die Abschreibung nachaktivierter Beträge erfolgt linear entsprechend der Restnutzungsdauer.

Bei neu angeschafften Technischen Anlagen und Maschinen wird die Abschreibung auf der Grundlage einer 10-jährigen Nutzungsdauer vorgenommen.

Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden linear abgeschrieben. Für die Ermittlung der Restnutzungsdauer der im Geschäftsjahr 2021 neu angeschafften Betriebs- und Geschäftsausstattung wurden die amtlichen AfA-Tabellen des Bundesministeriums für Finanzen zugrunde gelegt.

EDV-Geräte werden mit 33,3 Prozent abgeschrieben. Bei den übrigen Gegenständen und den neu angeschafften Kraftfahrzeugen wird eine 6-jährige Nutzungsdauer zugrunde gelegt.

Für geringwertige Vermögensgegenstände mit Anschaffungskosten zwischen 250 Euro und 1.000 Euro werden Sammelposten gebildet und über fünf Jahre abgeschrieben.

Die Zugänge der Anschaffungs- und Herstellungskosten bei den Grundstücken mit Wohnbauten, den Bauvorbereitungskosten in das Sachanlagevermögen enthalten anteilige Verwaltungskosten sowie eigene Architektenleistungen, die dem Betriebsabrechnungsbogen entnommen wurden. Fremdkapitalzinsen werden nicht aktiviert.

Finanzanlagen werden ebenfalls zu Anschaffungskosten bewertet.

Das Umlaufvermögen wird nach dem Niederstwertprinzip bewertet. Forderungen, Sonstige Vermögensgegenstände und Flüssige Mittel werden grundsätzlich zum Nennwert bilanziert. Die Forderungen werden einzeln bewertet und erkennbare Risiken durch Einzelwertberichtigungen beziehungsweise durch direkte Abschreibung berücksichtigt.

 BilanzwertRestlaufzeit vonBilanzwert
31.12.2021bis zu 1 Jahrmehr als 1 Jahr31.12.2020
Forderungen aus
Vermietung
173.751,84 €171.026,32 €2.725,52 €177.898,24 €
Forderungen aus
Betreuungstätigkeit
35,10 € 35,10 €0,00 €5.270,13 €
Forderungen aus anderen
Lieferungen und Leistungen
1.196,52 €1.196,52 € 0,00 € 666,15 €
Sonstige Vermögensgegenstände2.912.765,98 €1.944.290,50 €968.475,48 €2.597.986,50 €
GESAMT3.087.749,44 €2.116.548,44 €971.201,00 € 2.781.821,02 €
 Bestand
31.12.2020
Einstellung aus dem
Jahresüberschuss des
Geschäftsjahres
Bestand
31.12.2021
Gesetzliche Rücklage18.783.200,00 €933.800,00 €19.717.000,00 €
Bauerneuerungsrücklage971.454,57 €0,00 € 971.454,57 €
Andere Ergebnisrücklagen109.163.000,00 €5.557.000,00 €114.720.000,00 €
GESAMT128.917.654,57 €6.490.800,00 €135.408.454,57 €

Latente Steuern ergeben sich aus sich in späteren Jahren ausgleichenden Bewertungsunterschieden zwischen Handels- und Steuerbilanz sowie aus berücksichtigungsfähigen steuerlichen Verlustvorträgen. Aus der Betrachtung der vergangenen und zukünftigen Bewertungsunterschiede ergeben sich für die Genossenschaft aktive latente Steuern. Die Bewertung erfolgte auf Basis des aktuellen Steuersatzes für Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag von 15,83 Prozent und für Gewerbesteuer von 16,45 Prozent. Das Bilanzierungswahlrecht wird in Anspruch genommen, sodass eine Bilanzierung nicht erfolgt.

Für die Rückstellungen für Renten aus der betrieblichen Altersversorgung liegen versicherungsmathematische Gutachten vor. Für laufende Pensionen und unverfallbare Anwartschaften Ausgeschiedener wurden die Barwerte, für andere Anwartschaften die Teilwerte ermittelt. Dabei wurde zur Ermittlung des Erfüllungsbetrages eine Lohn- und Gehaltssteigerung von 2,0 Prozent angesetzt sowie der von der Deutschen Bundesbank veröffentlichte durchschnittliche Marktzins der vergangenen 10 Jahre für eine Laufzeit von 15 Jahren in Höhe von 1,87 Prozent (im Vorjahr: 2,34 Prozent) zugrunde gelegt. Grundlage für die Ermittlungen sind die Richttafeln 2018 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck. Der Anfangsbestand der laufenden Pensionen und der Anwartschaften wurde aufgezinst, der hieraus resultierende Aufwand von rund 194.076 Euro wurde bei den Zinsaufwendungen erfasst. Die Aufwendungen aus der Veränderung des Zinssatzes für die Abzinsung zum 31.12.2021 wurden bei den Personalkosten erfasst.

Aus der Abzinsung der Pensionsverpflichtungen zum 31.12.2021 mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen 10 Jahre (1,87 Prozent) ergibt sich im Vergleich zur Abzinsung mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen 7 Jahre (1,35 Prozent) ein positiver Unterschiedsbetrag von rund 872.225 Euro. Dieser abzinsungsbedingte Unterschiedsbetrag unterliegt gem. §253 Abs. 6 S. 2 HGB einer Ausschüttungssperre.

Die Bilanzierung sonstiger Rückstellungen erfolgt nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung zum notwendigen Erfüllungsbetrag und beinhaltet alle erkennbaren Risiken beziehungsweise ungewisse Verbindlichkeiten. Eine Abzinsung der Rückstellungsbeträge war nicht erforderlich. Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt. Die Kosten für die Geldbeschaffung wurden im Jahr des Anfalls vollständig im Aufwand erfasst. 

C. Erläuterungen zur Bilanz sowie zur Gewinn-und-Verlust-Rechnung

Bilanz

1. Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ergeben sich aus dem Anlagenspiegel

Die Zugänge und Umbuchungen des Postens Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten enthalten Kosten für den Neubau und die Modernisierung von Wohngebäuden sowie Neugestaltung von Außenanlagen.

Baukostenzuschüsse der Hamburgischen Investitions- und Förderbank (IFB) in Höhe von rund 631.000 Euro und Zuschüsse der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in Höhe von 1.207.500 Euro wurden bei den Herstellungskosten bereits abgezogen. Durch den Abriss von zwei Wohngebäuden und einem gewerblich genutzten Gebäude wurden 780.100 Euro von den ursprünglichen Anschaffungs- und Herstellungskosten abgezogen. Diese Objekte waren bereits voll abgeschrieben.

Unter den Bauvorbereitungskosten werden Planungskosten und Kosten vorbereitender Arbeiten für zukünftige Bauvorhaben erfasst.

2. Unter dem Posten Andere Finanzanlagen sind erworbene Genossenschaftsanteile der Sparda-Bank Hamburg eG und der Hamburger Volksbank eG erfasst.

3. Der Posten Unfertige Leistungen enthält, wie im Vorjahr, ausschließlich noch nicht abgerechnete Betriebskosten.

4. Forderungen bzw. Ansprüche mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen zum Abschlussstichtag aufgrund von Ratenzahlungen gegenüber Mitgliedern und noch ausstehender Investitionszuschüsse gegenüber der Hamburgischen Investitions- und Förderbank (IFB).

 insgesamtdavon RestlaufzeitgesichertArt der Sicherung
(Vorjahr)unter 1 Jahr (Vorjahr)1 bis 5 Jahre (Vorjahr)über 5 Jahre (Vorjahr)
Verbindlichkeiten
gegenüber
Kreditinstituten
171.249.589,01 €
(176.289.816,43 €)
14.154.734,84 €
(14.480.431,99 €)
36.679.911,82 €
(36.483.937,96 €)
120.414.942,35 €
(125.325.446,48 €)
166.240.726,90 €
(170.769.218,74 €)
Grundpfandrechte
Verbindlichkeiten
gegenüber anderen Kreditgebern
18.468.508,38 €
(17.691.916,78 €)
763.627,02 €
(651.910,49 €)
3.278.937,57 €
(2.832.557,51 €)
14.425.943,79 €
(14.207.448,78 €)
18.438.122,95 €
(17.661.531,35 €)
Grundpfandrechte
Erhaltene
Anzahlungen
11.151.616,27 €
(10.860.875,97 €)
11.151.616,27 €
(10.860.875,97 €)
0,00 €
(0,00 €)
0,00 €
(0,00 €)
0,00 €
(0,00 €)
Verbindlichkeiten
aus Vermietung
77.532,78 €
(82.684,55 €)
77.532,78 €
(82.684,55 €)
0,00 €
(0,00 €)
0,00 €
(0,00 €)
0,00 €
(0,00 €)
Verbindlichkeiten
aus Betreuungstätigkeit
68,74 €
(0,00 €)
68,74 €
(0,00 €)
0,00 €
(0,00 €)
0,00 €
(0,00 €)
0,00 €
(0,00 €)
Verbindlichkeiten
aus Lieferungen
und Leistungen
2.772.868,58 €
(2.119.599,20 €)
2.772.868,58 €
(2.119.599,20 €)
0,00 €
(0,00 €)
0,00 €
(0,00 €)
0,00 €
(0,00 €)
Sonstige
Verbindlichkeiten
126.360,17 €
(98.456,71 €)
126.360,17 €
98.456,71 €)
0,00 €
(0,00 €)
0,00 €
(0,00 €)
0,00 €
(0,00 €)
GESAMT203.846.543,93 €
(207.143.349,64 €)
29.046.808,40 €
(28.293.958,91 €)
39.958.849,39 €
(39.316.495,47 €)
134.840.886,14 €
(139.532.895,26 €)
184.678.849,85 €
(188.430.750,09 €)

5. Der Posten Sonstige Vermögensgegenstände beinhaltet, wie im Vorjahr, keine Beträge größeren Umfangs, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

6. Rücklagenspiegel 

7. Unter den Sonstigen Rückstellungen wurden Rückstellungen für noch anfallende Baukosten für Baumaßnahmen, welche bereits ausgeführt, aber noch nicht abgerechnet wurden, in Höhe von rund 79.200 Euro gebildet. Weiterhin enthält diese Position eine vertraglich vereinbarte Rückstellung für Instandhaltungskosten eines Kindertagesheimes in Höhe von rund 92.500 Euro.

8. Die Verbindlichkeiten beinhalten wie im Vorjahr keine Vorgänge, die erst nach dem Bilanzstichtag rechtlich entstehen. Fristigkeiten sowie Art und Form der Sicherheiten ergeben sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel.

Die Position Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten enthält formal ein kurzfristiges Darlehen zur Zwischenfinanzierung von Baukosten in Höhe von 5.000.000 Euro, welches bereits bei Aufstellung des Jahresabschlusses durch langfristige Darlehen anschlussfinanziert ist.

Gewinn-und-Verlust-Rechnung

1. In den Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung sind neben laufenden Aufwendungszuschüssen und sonstigen Zuschüssen zur Mietverbilligung in Höhe von rund 714.400 Euro abgerechnete Betriebs-, Heizungs- und Wasserkosten in Höhe von rund 13.782.500 Euro enthalten.

2. Erwähnenswerte Beträge größeren Umfangs in den Sonstigen betrieblichen Erträgen sind Erträge aus der Weiterbelastung an Versicherungen und Dritte des laufenden Geschäftsjahres in Höhe von rund 707.100 Euro. Aperiodische Erträge in Höhe von rund 117.300 Euro resultieren im Wesentlichen aus der Nachaktivierung von im Vorjahr angefallenen Herstellungskosten.

3. Aufwendungen und Erstattungen aus Versicherungsleistungen, Aufwendungen und Erstattungen durch Weiterbelastungen an Dritte sowie Aufwendungen und Erstattungen von Gerichts- und Räumungsklagen werden in der Gewinn-und-Verlust-Rechnung als Bruttoausweis unter den Aufwendungen für Hausbewirtschaftung und den Sonstigen betrieblichen Erträgen dargestellt.

4. In den Sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind Abrisskosten in Höhe von rund 433.600 Euro enthalten. Weiterhin wurden unter dieser Position Entgelte für die Verwahrung von Guthaben bei Kreditinstituten in Höhe von rund 1.500 Euro erfasst.

5. Die Position Steuern vom Einkommen und vom Ertrag beinhaltet die erwartete Steuerbelastung für Körperschaftsteuer inklusive Solidaritätszuschlag in Höhe von rund 66.800 Euro und für Gewerbesteuer in Höhe von rund 62.400 Euro in Form von Vorauszahlungen. Dem entgegen stehen vom Finanzamt für das Steuerjahr 2019 erstattete Körperschaftsteuer inklusive Solidaritätszuschlag sowie für Gewerbesteuer für in Höhe von gesamt rund 129.200 Euro. Weiterhin wurden im Vorjahr gebildete Rückstellungen für das Steuerjahr 2020 in Höhe von rund 10.100 Euro aufgelöst, da mit einer geringeren Steuerbelastung gerechnet wird.

D. Sonstige Angaben

1. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten
Arbeitnehmer betrug wie folgt:

 VollzeitbeschäftigteTeilzeitbeschäftigte
Kaufmännische
Mitarbeiter
2511
Technische
Mitarbeiter
30
Gewerbliche
Mitarbeiter
231
GESAMT5112

Außerdem wurden drei Auszubildende beschäftigt.

2. Mitgliederbewegung:

01.01.20218.994
Zugang 2021392
Abgang 2021276
31.12.20219.110

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um rund 492.500 Euro erhöht.

3. Zum Bilanzstichtag bestehen nicht bilanzierte finanzielle Verpflichtungen aus beauftragten und zukünftig noch zu erbringenden Bauleistungen in Höhe von rund 14.404.600 Euro. Diese sind durch Darlehen und Eigenmittel vollständig gedeckt.

4. Gegenüber den Mitgliedern des Vorstandes und Aufsichtsrates der Genossenschaft bestanden am Abschlussstichtag keine Forderungen.

5. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:

Verband Norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V.
Hamburg/Mecklenburg-Vorpommern/Schleswig-Holstein
Tangstedter Landstr. 83, 22415 Hamburg

6. Mitglieder des Vorstands:

Daniel Kirsch Vorsitzender
Andreas Paasch

7. Mitglieder des Aufsichtsrats:

Peter Axmann Vorsitzender
Bankkaufmann

Andreas Hunck Stellv. Vorsitzender
Garten- und Landschaftsarchitekt BDLA

Ruth Breiholdt
Rechtsanwältin

Albert Feldkamp
(seit 03.09.2021)
Architekt

Joachim Habermann
(bis 02.09.2021)
Architekt

Eckhard Schönknecht
PR-Berater

Birgit Walter-Gothknecht
Dipl.-Betriebswirtin

Der Vorstand und der Aufsichtsrat haben in der gemeinsamen Sitzung vom 11.04.2022 beschlossen, einen Teil des Jahresüberschusses in die Ergebnisrücklagen einzustellen. So wurden 933.800,00 Euro der Gesetzlichen Rücklage und 5.557.000,00 Euro den Anderen Ergebnisrücklagen zugeführt. Der Vertreterversammlung wird vorgeschlagen, den verbleibenden Bilanzgewinn in Höhe von 959.592,48 Euro an die Mitglieder als Bardividende auszuschütten. Dies entspricht einer satzungskonformen Dividende von 4,0 Prozent des am 01.01.2021 dividendenberechtigten Geschäftsguthabens in Höhe von 23.989.812,00 Euro.

Hamburg, 11. April 2022
Hanseatische Baugenossenschaft Hamburg eG

DER VORSTAND

Kirsch            Paasch